为何几万元投入他能赚3000万？

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初尝投资甜头

从1999年就开始在深圳购房的投资客郭亮，也意识到贷款撬动房产投资的收益来得快，他2003年拿出几万块开始在靠近香港的皇岗口岸投资，不到一年收益翻倍，后来郭亮将升值部分到银行做转按揭套出来80多万元，又去投资了多套房产。

2005年，房价猛涨引发了首轮房地产调控；2006年，中央各部委又多次出台调控政策，但收效甚微。

为抵制房价过快上涨，2006年4月，深圳市民邹涛在网上发出公开信，呼吁市民支持“不买房行动”、“让房子烂到炒房人手中”。同时，邹涛恳请政府采取行之有效的措施进一步调控房价。此事轰动一时，响应者众多，十多天时间，超过1.6万人加入了不买房阵营。

然而，面对节节攀升的房价，高华不但未加入不买房队伍，相反增强了投资意识。2006年5月，深圳成功申办第26届大运会，主赛区在龙岗，高华认为政府一定会为此大面积建设各种配套设施，这里值得投资。

于是，高华以120多万元卖掉手中房产，在扣除银行贷款和开发商垫款后，剩余80万元。2007年初，他一口气在龙岗中心区买了4套大户型房子，包括龙城国际的两套房子、罗马公园一套、中央悦城一套。此外，他在平湖还投资了3套房产。

“那时，房子的租金基本上都可以抵月供，即使补差额也没多少，我就想着交房装修后出租，这样没什么压力。”高华当时并不觉得自己有多激进，他认为能最大限度利用银行贷款炒房，是稳赚不赔的生意。

当时，高华对楼市调控的概念并不强，且颇具讽刺意味的是，2005年调控后到2007年3年间，深圳新建住宅均价每平米分别涨至7040元、9230元、13370元。

2007年，整体经济进入过热期，经济的快速增长和信贷的扩张，将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段，深圳楼市也不例外。

高华没有料到，一场危机很快就来了。

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2008年的深刻教训

为了遏制通胀，从2007年3月开始，央行连续6次加息，同时为了抑制房价上涨，当年9月，央行重拳调控楼市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮1.1倍。

之前，高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大，缺乏风险防范意识，在货币政策持续收紧下，2007年10月，深圳楼市阶段性见顶，开始有价无市。只会买不懂卖的高华，在2008年终于栽了跟头。

2008年2月深圳新房价格达到1.6万元/平米后，开始断崖式下跌，开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至，不少新楼盘如龙华金地梅龙镇等价格腰斩，购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍，最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。

此时，高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来，我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常，但仍死扛着，用几张信用卡，拆东墙补西墙。

4万元的月供压得高华喘不过气来，他当时月薪仅8000多元，收入远远无法填补缺口。2008年初，高华意识到必须“减仓”，于是以成本价出售中央悦城，套现30万元还月供，同时房子装修完后陆续出租，减轻了月供压力，这样挺了10个月。

用高华的话说，出现转机“是托了全球金融危机的福”，否则他还要继续割肉卖房还月供。

面对经济下滑风险，2008年10月至12月，中央出台政策“组合拳”救楼市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，以及减免税费等措施，市场应声止跌。地产大佬潘石屹振臂疾呼：“苦苦等待的‘解放军’终于来了。”

不过比高华更激进的投资客却倒在了黎明前。投资客李金东曾拥有上亿资产，但在房价的持续下跌中，当年手中的69套房全部变为负资产，只好忍痛割肉。

楼市的冬天过去了，炒客的春天就不会远。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始有了声音。当中国楼市进入“疯狂的全民炒房”时代时，资深炒房客因其特有的“抢占”策略和超前意识，成为购房者和开发商们竞相追逐的群体。

与李金东再无资金翻盘不同，高华虽然挺过来了，但这次教训足够深刻，他反思自己步子迈得太大，以他的收入最多投资两三套房。同时，也让高华坚定认为，只要中国经济向好，房地产就不会崩盘，一旦市场进入调整，政府必会救市。

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联手炒房

2009年大规模刺激政策出台后，房地产成为货币宽松的最大蓄水池，全国各地掀起了救楼市浪潮，市场迅速反弹。有了前几年的炒房经验，高华认定机会再次来临了，于是通过房子再贷款，找朋友借钱，又卖掉两套房套现200多万元，准备大干一场。

高华对比2002年之前的十年炒股经历与2002年之后的炒房收益后，发现差异巨大。房产除了投资属性外，还承载着居住功能，股票可能被套多年，但房子跌了还能住，所以2009年楼市与股市同时反弹时，高华彻底舍弃了股市，专心投资楼市。

这一次，高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。2009年底，他与几名投资客一起，开始通过联合控盘的方式炒房。

高华们选了南山区三个只有两三百套房源的二手房小区，其中80%是自住客沉淀不动的房源，剩下几十套流转，只要有放盘的，他们就联合接手，直到小区没有房源可卖，形成垄断后，投资客便有了定价权，几个人先通过对敲互相买几套，将价格炒高，然后每隔几天放出一套，制造稀缺的假象，由几个中介同时放盘形成热卖竞争，他们在幕后操纵。

以南山某小区为例，房价在2009年底只有七八千元，高华们前后吸盘六个月，在这期间，由于全国楼市的疯狂反弹，从2010年1月起，政府再次开始调控，包括营业税免征期延长、连续上调二套房贷首付比例等多项举措。

因流动性泛滥，市场并未立即熄火。到2010年6月，高华预感到此轮反弹已到高点，便开始一套一套逐步放盘，到2011年三四月时，该小区房价被炒至1.6万元/平米，高华们将手中的房源全部清盘，收益翻番。

在这场投资盛宴中，高华和其他投资客大赚。深圳市官方数据统计，2010年新房成交均价首次突破2万元/平米，比2009年上涨33.2%，两年时间，房价上涨幅度超过50%。

面对低房价一去不复返的大势，2010年5月，邹涛在个人博客上向当年响应不买房活动的人道歉，称“在面对连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂的中国房价时，我们唯有顺势而为”。

高华说，历史证明邹涛错了，曾经的参与者无不后悔，甚至有人想要找邹涛麻烦，抱怨因听信于他才耽误了购房的最佳时机。

2011年，限购令、限贷令等行政调控手段出台后，购房名额成了最大问题，投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作，因此高华的炒房团队解散了，随着投资退潮，深圳市场成交量再次下滑，二手房成交量从当年1月的10831套，下滑到7月的2384套。

在商品房市场调整时，高华又开始同朋友炒作小产权房，同样采取联合控盘的方式。南头附近的南龙苑、名仕春天、荔园新村等小产权房社区，都成为高华们的猎物，一些小产权房从6000多元/平米，被炒至11000元/平米，收益接近翻番。

起初郭亮也没有意识到限购政策的威力那么大，2012年仍未放松，郭亮想出了合伙人跟投的公司运作模式，帮亲戚朋友交社保，解决限购问题，再用他们的名额一起炒房，按股份分红，而不是以公司名义炒房，一来没法贷款，资金运用效率低，二来增值税费过高。

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调控带来的机会

从2011年下半年后，全国房地产再度步入调整期，当时，深圳等一线城市最先反应，二三线城市调整紧随其后。

由于限购限贷的存在，深圳投资水分逐渐被挤干，投资客占比从2010年超过30%降至10%以下。

而郭亮便是留守楼市的其中一个，在不断总结经验教训后，郭亮的投资手法趋于成熟，即在不景气的周期开始搜集“笋盘”买入，无论是哪个区域，只要比市场价便宜足够多就下手，同时关注新房市场，尤其是房地产上市公司的楼盘，每年都有销售任务，一般会先于二手房市场降价促销回笼资金，然后在景气周期内逐渐卖出。

其间，中国在“稳增长”的主基调下，房地产市场的拉动作用再次被放到了显要位置。2013年的十八届三中全会成为楼市调控的转折点，提出市场将在资源配置中起决定性作用，同时要更好地发挥政府作用。

郭亮认为调控手段将逐渐退出，但他仍会做足准备，投资偏向于做中线，留足两三年的月供，尽量达到翻倍再卖出，投资回报率比以前更高，如他2011年投资的龙华绿景香颂、西乡果岭，两三年后收益均在一倍以上。

而2014年上半年低迷的楼市，又给了郭亮和高华“进货”的良机。数据显示，去年上半年，北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑，广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成，深圳、北京的跌幅超过四成。

“当时媒体都在唱衰深圳楼市，说要谨防暴跌，但我根据银行的信贷政策得出结论，是要防止下半年房价暴涨。”郭亮说，在去年上半年，他和其他投资客就开始在市场吸盘了。

果然，央行去年出台了“9·30”政策，被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出，今年“3·30”政策火上浇油后，深圳房价开始暴涨，大部分区域二手房价格涨幅超过50%，热点片区甚至翻倍。

其中6月份30713元/平米的成交均价更创下历史新高。数据统计，2015年上半年，深圳新房成交均价同比大增20.3%，涨至每平米28040元。

深圳这座城市，很少出现像今年春夏这样的群体性癫狂，似乎空气中都飘浮着一层恐慌。几乎每个人都在抢着什么，小散户在抢股票，消费者在抢房子，开发商在抢能够制作“面包”的“面粉”，仿佛这些东西一夜之间都变成了不可再生的“稀缺资源”。

在“3·30”楼市新政出台前，高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子，买入价格约51000元/平米，6月份以约78000元/平米卖出，净赚了270万元，而高华的朋友晚卖半个月，比他多赚了60万元。

“限购只能找别人的名额买，但毕竟不是自家人，随便一套房都是上千万元，在利益面前，每个人都靠不住，存在法律风险，因此不敢做长线，一般三五个月、最多半年时间就转手。”高华说，限购让他在投资上变得更为谨慎。

当调控成为一种常态后，投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。

“房地产调控实际上给了投资客机会，涨涨跌跌，才有套利空间，如果一直较为平稳，投资客是没有利润的。”郭亮毫不讳言，目前手中滚动的房子仍有十多套。

在郭亮看来，货币和信贷政策是影响房价的最大因素，随着信贷放松，2014年下半年，成交量在不断上升，说明有人抄底，果然“9·30”政策出台后，10月份市场开始出现涨价苗头。

郭亮认为，今年全国楼市唯独深圳房价暴涨，是因为从2011年至2014年间，深圳房价涨幅偏小，2014年深圳新房成交均价为23973元/平米，同比上涨11%。相比2010年的均价，四年房价上涨19%。低于同期北京、上海的涨幅。

而高华投资的参考指标是，首先看政策，没政策时看市场供需，只要信贷放松，房价必然上涨。去年高华力劝同事购房，有19个同事成功在深圳房价暴涨前入市。

这些年来，高华在楼市上总共赚了3000多万元，他不断分享自己的投资经验，在朋友圈中造就了多个千万富翁。而郭亮从几万元起步，他说收益算起来达到上千倍。

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套现等待下次良机

经历过十多年的起起伏伏，高华总结了一句话：“年初不买房，一年就白忙，三年不买房，一生悔断肠。”

不过这也分城市，二三线城市的投资环境就远不如深圳。源于老家的因素，2008年，高华在沈阳也买了几套房，当时三千多元的价格，七八年过去，如今也只有四五千元，涨幅微乎其微；2008年，高华在妻子家乡广西青州投资了一栋3层楼，当时一年收租5万元，但如今不升反降，每年租金仅3.6万元。

高华认为，深圳是个年轻化的城市，外来人口不断注入新鲜血液，而土地供给有限，只要经济转型升级成功，房价长期来看还是易涨难跌，但会面临短周期的调整。“好比一个人跑步，如果速度冲得太快，很快就跑不动了。”

在郭亮看来，深圳的城市地位不如北京、上海，北京在2013年房价大涨后，2014年部分区域二手房价向下回调了20%左右。他认为，深圳此轮房价暴涨后，必然会出现回调。

实际上，目前市场已有下调迹象，信贷上也在收紧，今年7月，深圳五大国有银行将首套房首付比例上调至四成，利率均有不同程度上浮，效果立竿见影，市场成交量迅速下滑，二手房业主报价下调，阶段性见顶再次到来。


“我们觉得调整幅度在20%以上。”郭亮认为，深圳房价在过去几年上涨幅度较小，今年是补涨，但市场已过分乐观，找出各种支撑房价的理由，但下跌时这些原因会全部消失。与2010年一样，在今年五六月楼市顶峰期间买房的人，预计又要站岗两三年才能解套。

郭亮已在四月份开始出货，二季度卖了三套，他的计划是，下半年筹集资金，明后年去市场上“捡便宜”。

如今，高华手里仍有8套房，价值数千万元，即便市场不断有房产税进展加速的消息涌现，高华也无所畏惧，他认为房产税就是伪命题，好比卖菜的店铺，税费涨后，要么菜价涨，要么倒闭关门，但关门对谁都没好处，同理，房产税的成本最终还是会转嫁到购房者身上。

郭亮认为未来十年仍是投资的好时机，只是中间会有曲折震荡的短周期。